Aktuelle Rechtslage des Erwerbs von Immobilien durch Ausländer in Bulgarien

Gemäß bulgarisches Recht können ausländische natürliche Personen sowie Firmen folgende Rechte an Immobilien erwerben:

• Eigentumsrecht an Gebäuden und beschränkt dingliche Rechte an Immobilien (vgl. Art. 29, Absatz des Gesetzes über das Eigentum),
• Beschränkt dingliche Rechte an landwirtschaftlichen Flächen unter gesetzlich festgelegten Bedingungen und Verfahren (s. Art. 3, Absatz 7 des Gesetzes über das Eigentum und Nutzung landwirtschaftlicher Flächen),
• In folgenden Fällen kann Eigentum an Grundstücken und an landwirtschaftlichen Flächen erworben werden: unter den Bedingungen, die sich aus dem Beitritt Bulgariens zur Europäischen Union ergeben, aufgrund eines durch Bulgarien ratifizierten, verkündeten und in Kraft getretenen völkerrechtlichen Vertrag, und aufgrund gesetzlich bestimmter Erbschaft

Das bulgarische Recht unterscheidet je nach Art der Objekte und den Umfang der Eigentumsrechte folgende Rechte an unbeweglichen Sachen:

1. Eigentumsrecht am Land, wobei es sich um reguliertes (urbanisiertes Grundstück) und landwirtschaftliche Fläche handeln kann,
2. Eigentumsrecht an Gebäuden: darunter Wohngebäuden (Wohnung/ Appartement), Geschäfts-/ Handelsgebäuden (Büro, Laden), oder wirtschaftliche Gebäuden;
3. beschränkte dingliche Rechte wie z.B. das Baurecht, das Nutzungsrecht oder Dienstbarkeiten etc.

EU-Bürger und juristische Personen mit Sitz in EU oder in einem Vertragsstaat des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum können Eigentum an Grundstücken unter folgenden Bedingungen erwerben:

1. Wenn es sich um ein Grundstück handelt, der dem Zweitwohnsitz dient (ab dem 01.01.2012)
2. EU-Staatsangehörige, die selbständige Landwirte sind, und die sich in Bulgarien niedergelassen haben oder einen Wohnsitz angemeldet haben, können Land- und forstwirtschaftliches Vermögen für Landwirtschaft Benutzung erwerben. Es gilt als Voraussetzung, dass sich diese Personen als solche nach dem Gesetz über das BULSTAT-Register anmelden.
3. Ab dem 01.01.2014 kann an landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und forstwirtschaftlichen Flächen nur unter besonderen Bedingungen Eigentum erworben werden. Die entsprechenden Beschränkungen sollen jedoch im Laufe des Jahres 2019 entfallen.

Unterlagen für die Übertragung von Eigentumsrecht:

1. Urkunde, die Eigentum bestätigt (notarieller Vertrag, Vertrag für die freiwillige Teilung oder schriftlichen Vertrag, wenn Verkäufer die Gemeinde oder der Staat ist),
2. Skizze aus dem öffentlichen Kataster oder dem Katasterbuchwerk oder Bescheinigung über die Lage der Immobilie, aktuelle steuerliche Wertschätzung,
3. Auszug aus dem Grundbuch über die Lastenfreiheit
4. Urkunde über die Rechtmäßigkeit des Gebäudes (z.B. Akt 16)
5. bei juristischen Personen ein Auszug aus dem Handelsregister (beglaubigte Abschrift) sowie ein Protokoll über die Vertretung des Unternehmens bei dem Immobilienwerk
6. Ein Paket mit den abgegebenen Erklärungen (z.B. über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse). Notwendig für jede Partei sind folgende  Erklärungen:  Bei Veräußerungen sollen die Parteien dem Notar Erklärungen für Staatsangehörigkeit und Zivilstand nach vom Justizminister bestätigter Vorlage vorlegen. Bei entgeltlichen Geschäften, wobei dingliche Immobilienrechte begründet, übertragen, geändert oder beendet werden, erklären die Beteiligten am Notarerfahren, dass der in der Akte genannte Betrag tatsächlich die vereinbarte Zahlung für das Geschäft darstellt. Der Veräußerer der Immobilie ist verpflichtet eine schriftliche Erklärung vorlegen, dass ihm  keine vollstreckungsunterliegenden Verpflichtungen für Steuern, Abgaben und obligatorische Sozialversicherungsbeiträge offen stehen. Im Falle, dass der Veräußerer das Bestehen von oben erwähnten staatlichen und kommunalen Verpflichtungen erklärt, kann die Übertragung der Immobilie erst nach deren Zahlung erfolgen, oder nachdem der Schuldner schriftlich seine Zustimmung dazu erklärt hatte, dass die staatlichen und kommunalen Forderungen aus dem Betrag gegen die Übertragung des dinglichen Rechts zurückgezahlt werden sollen und der Käufer den fälligen Betrag in das entsprechende Budget eingezahlt hat.
7. Vollmacht bei Abwesenheit einer der Vertragsparteien, in diesem Fall ist es zu beachten, dass die Bevollmächtigung bezüglich des Geschäfts durch eine notarielle Beglaubigung der gleichzeitig erstellten Signaturen und des Inhalts erfolgen soll.
8. aktuelle Quittungen der gezahlten Steuer, Strom, Wasser und Heizung

Die Kosten bei der Eigentumsübertragung:

• Grunderwerbsteuer, die etwa 3,5 % des Kaufpreises beträgt und von jeder Gemeinde für die konkrete Art der Immobilie bestimmt wird,
• Eintragungsgebühr in Höhe von 0,1 % des Kaufpreises,
• Notargebühr, die vom Kaufpreis abhängig sind, sowie ggf. Überweisungsgebühr, Übersetzungskosten, Maklerprovision etc.

Hauptpflichten des Eigentümers: 

• Anmeldung des neuen Eigentümers beim Finanzamt, die innerhalb von 2 Monaten nach dem Erwerb zu erfolgen hat,
• Eintragung des neuen Eigentümers in das so genannte BULSTAT- Register innerhalb einer 7-tägiger Frist nach dem Immobilienkauf; Gemäß Gesetzes muss jede ausländische natürliche Person, der keine Personenkennzahl oder keine Personenkennzahl eines Ausländers zugewiesen worden ist, eine Eintragung ins bulgarische Register BULSTAT beantragen, als Eigentümer einer Immobilie in Bulgarien. Es wird eine BULSTAT-Identifikationsnummer dadurch erteilt, anhand der die Person später bei der Zahlung der Grundsteuer identifiziert wird.
• Anmeldung bei den Wasserversorgungswerken und bei den Stromlieferanten
• Zahlung der jährlichen Grundsteuer und der gemeindlichen Abgaben (z. B. für die Abfallentsorgung).
• Je nach Immobilie kann eine zusätzliche Verwaltungsgebühr anfallen

Besteuerung bei Immobilienerwerb

Gem. Art. 10 des Gesetzes über kommunalen Abgaben und Dienstleistungsgebühren (KStAG) „werden die auf dem Hoheitsgebiet innerhalb der Wohnorte und Siedlungen befindlichen Gebäuden und Grundstücken, sowie die sich außerhalb dieser Gebiete befindlichen Grundstücke, deren Nutzungsbestimmung gemäß Bebauungs- und Erschließungsplan im Sinne des Art. 8 Ziff. 1 vom Gesetz über die Raumordnung entspricht (innerhalb urbanisierter Gebieten oder separate Grundstücke außerhalb deren –welche, die zur Wohn-, Sozial-, Produktions-, Lager-, Villen-, Sport- und Unterhaltungsnutzung bestimmt sind, Grünflächen und Verbindungsgrünanlagen zu Naturschutzgebieten, dekorative Wassersysteme (Kaskaden, schiffbare Kanäle, usw.), benutzt zum Verkehr und Transport, einschließlich Fahrradwege und für mobilitätseingeschränkte Menschen, für die technische Infrastruktur, für besondere Einrichtungen ua.)  und nach Änderung der Nutzungsbestimmung des Grundes, wenn das gemäß den Bestimmungen eines Sondergesetzes erforderlich ist), besteuert“.

Von Steuern sind folgende Immobilien befreit:

1. Grundstücke, auf denen sich Straßen, Straßen vom staatlichen und kommunalen Straßen- und Eisenbahnnetz bis zu den zwingenden Baulinien, befinden;
2. Grundstücke, auf denen sich Wasserkörper staatlichen und kommunalen Eigentums befinden;
3. landwirtschaftliche Böden und Wälder, ausgenommen der bebauten Böden – für die tatsächlich bebaute Fläche und das dazugehörige Gebiet;
4. Immobilien deren Steuerschätzung sich bis auf BGN 1.680 einschließlich beläuft.

Die steuerpflichtigen  Personen im Sinne des Gesetzes sind die Immobilieneigentümer. Sie oder deren  gesetzliche Vertreter sind  verpflichtet, Steuererklärungen in einer Vorlage einzureichen, indem diese auch elektronisch abgegeben werden können. Die Steuer ist zahlbar, unabhängig davon, ob die Immobilie genutzt wird oder nicht.

Innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Immobilienerwerb muss der Immobilieneigentümer der Gemeindeverwaltung laut Standort der Immobilie die Steuererklärung für die jährliche Grundsteuer einreichen. Bei Immobilienübertragung schuldet der Erwerber die Steuer vom Anfang des folgenden Monats, nach dem Eintritt der Eigentum- oder Nutzungsänderung. Der Beamte bei der Gemeindeverwaltung überprüft die abgegebenen Erklärungen und kann zusätzliche Angaben zur steuerpflichtigen Immobilie verlangen, die Daten aus der Erklärung mit den Buchhaltungsbüchern, Plänen, Skizzen und Unterlagen abgleichen, auf deren Grundlage die Immobilie besitzt oder verwendet wird, und wenn nötig – auch durch Vermessung des Grundstücks durch die technischen Behörden. Die Steuerpflichtigen müssen zusammen mit der Erklärung eine Kopie der notariellen Urkunde, die das Immobilieneigentum bestätigt, vorlegen, sowie eine Skizze oder ein Schema, je nachdem, ob es sich um ein Grundstück, ein Gebäude oder ein eigenständiges Objekt in einem Gebäude handelt. Die Steuerschätzung wird aufgrund der Art, Standort, Aufbau, Fläche, Konstruktion und Abnutzung bestimmt und wird den Steuerpflichtigen mitgeteilt. Der Steuersatz wird vom Gemeinderat durch Verordnung aufgrund der Steuerschätzung der Immobilie bestimmt und liegt zwischen 0,1 und 4,5. Für eine Immobilie, die als Hauptwohnung von den Bürgern genutzt wird, wird eine Steuervergünstigung von 50 % gewährt. Im Sinne von  §1 Zff. 2 der zusätzlichen Vorschriften des Gesetzes wird die Immobilie, die vom Bürger und dessen Familie zum größten Teil des Jahres benutzt wird, als Hauptwohnung bezeichnet. Für eine Immobilie, die als Hauptwohnung einer Person mit ab 50 % bis 100 %. verminderter Arbeitsfähigkeit genutzt wird, wird eine Steuervergünstigung von 75 % gewährt.

Die Steuer wird  auf der Basis der Immobilienbewertung in BGN zum Zeitpunkt der Übertragung bestimmt. Die Immobilien werden nach dem vereinbarten Preis oder nach einem von einer staatlichen oder kommunalen Behörde festgelegten Preis bewertet, und wenn dieser niedriger als die Steuerschätzung ist, nach dem letzten. Andererseits wird die Steuerschätzung aufgrund der in der Erklärung bezeichneten Angaben und Merkmale festgesetzt. Bei entgeltlich erworbenen Immobilien wird die Steuer vom Gemeinderat in Höhe von 0,1 bis 3 % vom Wert der  übertragenen Immobilie festgesetzt. Die Steuer ist in der Gemeinde, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, zu leisten.

Die Steuer ist in zwei Raten –bis zum 30. Juni und 30 Oktober des Jahres, für das sie fällig ist- zu leisten. Bei Vorauszahlung bis zum 30. April wird 5% Steuernachlass gewährt. Bei Veräußerung von Immobilien oder dinglicher Rechten an Immobilien soll die geschuldete Steuer, einschließlich für den Monat der Veräußerung vom Veräußerer vor der Übertragung gezahlt werden. Im Fall des Immobilienerwerb nach o.g. Fristen soll die Steuer innerhalb zwei Monaten vom Tag des Immobilienerwerbs zu zahlen. Die Grundsteuer wird dem Haushalt der Gemeinde, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, in Rechnung gestellt. Es ist zu beachten, dass auch entgeltlich erworbene Immobilien besteuert werden.

Nach Materialien von http://www.immobilien-bg.com und investor.bg